在这个成交异常火热的 3 月杠杆融资证券什么意思，上海一二手房的数据都在飙升。让人意外的是，有一类改善客群却犯了难。

听一个朋友吐槽，自己就想买个市区好点的次新房。结果问了一圈中介，都说没什么小区好推荐的，数来数去就那么几个。

图源：真叫卢俊

再问他为什么不考虑看看新房，原来这几年中环内的新盘有限，所需的积分相当高，动辄七八十分起步。

即便交付后，也因为"限售"没办法流通交易。更别提自打取消"限价"之后，上海新房的价格更是水涨船高。

数据整理自网络，仅供参考

单价变高、面积变大，意味着总价更高，内环内新房套均总价差不多超过 3000 万，中环也要 2000 万左右。

对于这些想在市区买新房的人来说，上车门槛大涨。

部分新房项目分布和预计价格示意图，仅供参考

在这样的情况下，他们哪怕手握千万预算，其实选择余地并不多，不禁感叹，2025 年想在市区买一套性价比较高的房子，也没有那么容易。

01市区竟然都快没什么次新房了

先解释一下是怎么定义次新房的，主要是两个标签：房龄 20 年以内，还必须是商品房。

目前市场上究竟有多少次新房，先打开链家网做一个简单的筛选。加入房龄和商品房两个限定后，房源数展示的上限是 100 页、每页 30 套，也就是仅为 3300 套房。

图源：链家网

按照现在链家全网约 10 万多套的挂牌总量，这个次新挂牌量是真的少，占比也就 3%左右。

而据兔博士统计，2021 年到 2024 年，次新房平均每年供应量在 9.6+ 万套。

乍一听是不是感觉还挺多的，但其实大部分都在中环外，差不多每 100 套仅有 20 套左右在中环以内。

数据来源：兔博士 APP

这样算下来，每年只有 2 万套左右的次新房在中内环和内环内。对比二手房平均每年 25.5+ 万套的供应总量，占比还不到 8%，也比每年超过 6.4 万套的新房供应量要少得多。

二来也主要集中在刚需总价位段，近几年成交的次新房里，只有不到 10% 的总价在 1000 万以上，勉强算得上是准改善。

数据来源：兔博士 APP

再看这些市区次新房，主要都分布在哪些地方。在链家网又加入对部分市区的板块区域，还有总价的两大限定条件。

数据手动整理自链家网，仅供参考

可以看到黄浦、静安、徐汇还有虹口，四个区所有的次新房加起来也只有 3055 套，其中 1000 万以上的总套数不足 1900 套。

数据手动整理自链家网，仅供参考

像杨浦五角场这样的老牌中环板块，挂牌价在 1000 万以上的次新房，目前连 30 套都没有，就这还有不少是联排和独栋。

显著感觉到，满足这些多条件次新房的房源确实不多，这就是上海目前楼市的格局，已经出现了明显的供应分化。二手老破小和新房供应远比我们想象的多得多，市区次新房的总量相较而言就极速萎缩。

从开头提到的改善客群的需求出发，他们如果又要房龄新、又想总价在 1000 万以上、还要最好在市区。就必须要做好在 100 套房子里挑 1 套的准备。

02就连在房价上，也是市区次新房领涨

每轮成交量价涨幅里总有领涨全市的板块、领涨板块的小区、领涨小区的户型，尤其是每个板块的品质次新，都基本具备领涨和抗跌的双重属性。

中介同样称，"每次上海楼市上涨，涨得最厉害的就是中环以内的次新房"。

有的中环像大宁甚至比内环竞争还激烈，以挂牌价为例，多个市区热门板块的次新房挂牌均价，都比整个板块要高出一截。

数据整理自链家，仅供参考

通过翻阅链家网上的市区次新挂牌，也能看到各个房源的卖点并不相同。

有卖家强调自带地下室和花园，有的是景观、学区、车位、会所，还有的突出了最近热门的 3 米以上层高。

图源链家

落到成交方面，今年以来大宁金茂府和静安府成交均价，同比去年涨了 2.5% 到 4% 不等，真如两个次新盘也吃到了板块提振的红利，成交均价比去年涨了 1% 左右。

数据来源兔博士 APP、大棋在魔都

议价空间逐渐收窄，从侧面印证这些次新房的业主心态比较好。因为他们知道中环内的好房子一房难求，很多好房子并不会轻易拿出来卖，在和买家博弈的过程中处于一个较为强势的位置。

此外，市区次新的去化周期也在随之缩短。现在拿出来卖的次新房，去除掉低楼层有硬伤，还有极少数业主急用钱甩卖的，真出一套高品质的房源很容易快速成交。

数据来源：大棋在魔都

不少次新房的成交量在去年有明显抬头，大宁金茂府、复地新都国际、士林华苑、老西门新苑等小区，光 2024 年一年，就卖了有 2022 年和 2023 年的成交量之和，甚至还多。

数据来源：兔博士 APP

即便是在当下上海楼市回暖，也是市区次新房的表现更为突出。受去年年底的税费政策影响，144 平以上的房源带看和成交有显著提振。

图源：真叫卢俊

我们在踩盘过程中，还发现很多次新房就和新房一街之隔，但是新房的总价和积分属实把很多改善客户挡在门外。

对二套置换群体来说，如果近 5 年买过房，那么基础分只有 30 分，就算社保接近满分，也就 50 分上下。

像黄浦老西门板块的公馆 77，斜对着就是中海顺昌玖里，去年一期的单价高达 17.2 万 / 平，最低的总价也要 2098 万一套，最贵的更是接近 7000 万。

大宁金茂府更是正对着静安天悦，后者四次开盘积分从 77 到 83 分不等。两者的配套完全共享，到商圈、学校、公园，以及地铁站都是一样的距离。

在价格和积分不断攀升的新房，和"所见即所得"的品质次新之间，这类千万预算的改善置换客群正在用脚投票，更多开始选择后者。

03为什么市区次新房这么稀缺

这个问题和之前我们写为什么市区洋房这么稀缺，较为类似。

一是因为 2000 年以后土地供应端的要求严格。

分布上主要向五大新城等外环外倾斜，中环以内供应极度失衡，直到 2024 年，中环内的地块数量占比首次突破 30%。

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二是从产品端出发，对每个小区的容积率、户型也有很多限制。

自 2006 年上海出台了 7090 政策，新房也就基本进入了小户型时代。结合近年的成交数据来看，144 平以上房源在全市成交中大概占比只有 5%。

因此，改善客群想买住宅属性大平层的难度还在继续上升。

更何况这类千万预算的改善客群，起步着实不算低，也是楼市购房群体中活跃的主力军。他们买过一次甚至更多次房，经验丰富，对房子理所应当有更高的要求，本来就更挑，希望在自住的同时兼顾到投资的属性，最好能跑赢大盘，未来还有继续置换的打算。

在挑房子的时候既要看地段，选择未来有上升空间的板块，也更认绿城、仁恒为代表的品牌房企。

图源：真叫卢俊

最后还看一个区域内标杆产品，偏好较新房龄和较好的户型。

这样的房源注定是稀缺的，也都数得上名的，毕竟能在户型、公区还有物业等多个纬度完全碾压老破小。

既兼顾了公区适宜的尺度，也实现了相对舒适的室内空间，还有一定的圈层价值，给中产业主们提供了高质量的居住体验。

图源：真叫卢俊

与此同时，还有年轻的客群正在源源不断地导入。

近两年上海落户政策持续放松，吸引了更多留学生定居上海，2022 年和 2023 年两年都突破 3 万人大关。

加上部分家庭资产的帮助，有购房资格的人在变多，部分购房者也变得更有钱了。

最终结果就是，市区的改善房源不论是新房还是次新，开始不够用了。

04

生意场上人们常说，"嫌货才是买货人"。手握重金的改善客群买房越发挑剔，"既要又要"也是有理由的。

在这样的市场行情下，自住属性优先于投资属性，大家对房屋的品质要求还是具有一定的共识。

这些房龄更新、服务更好的次新小区，稀缺的只会更稀缺，它们在市场上受到的认可度越来越高，溢价能力也就越来越强。

当然，这样的溢价能力不是短时间内就能产生的，也意味着接下来老小区和次新房的价格差还会继续拉大杠杆融资证券什么意思，购房者也要从自身出发，选择适合自己需求的板块和房子。

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